Инвестирование в недвижимость: как это работает сейчас

Для российского обывателя нет ничего понятнее и проще, чем сделать свои деньги осязаемыми, вложив их во что-то статичное и «постоянное». Более всего таким критериям отвечает, конечно же, недвижимость. К сожалению, в России до сих пор инвестирование в ценные бумаги, ПИФы и т.п. — это нечто слишком неблагонадежное. Хотя сейчас как раз-таки вложение в недвижимость, в нынешней экономической ситуации и в новых политических реалиях, является спорным моментом.

Недвижимость в Москве последние 15 лет дорожала стабильно и ровно, независимо от внешних факторов. Предыдущие кризисные ситуации не останавливали этот рост цен, а скорее подхлестывали его. Что же происходит сейчас? Это уже не тот кризис, который могли наблюдать у нас в стране компании и потребители, это переход страны в новую геополитическую и, соответственно, экономическую реальность. Сейчас недвижимость не только дорожает, но и дешевеет. Этот фактор необходимо учитывать. Так же как и тот, что цены могут восстановиться совсем нескоро, а начать свой рост они могут только через несколько лет.

Но если вы все-таки твердо решили, что ваши деньги должны быть вложены в квадратные метры, то прежде всего оцените свои возможности. За игральный стол нужно садиться только в том случае, если у вас есть много фишек. Чем больше вложения, тем больше вероятность того, что они окажутся успешными. Кроме того, инвестиции в недвижимость могут быть разными: приумножить деньги или просто сохранить их. Сейчас, увы, больше работает именно второй вариант вложений. Рост цен не так быстро продвигается, как было бы выгодно для перепродажи квартиры. А вот сдавать в аренду вновь приобретенное инвестиционное жилье все так же актуально.

Частный инвестор же — это человек, который уже имеет свое личное жилье, а также и обладает свободными финансовыми запасами для их вложения. Суммы, которыми оперируют частные инвесторы. могут быть различны: это может быть и 2 миллиона, и 50 миллионов рублей. В целом, граждан, которые участвуют в инвестициях на рынке недвижимости с такими суммами, около 80 процентов от всего чиста вложившихся.
Как отмечают эксперты агентств, самым понятным и доступным для этой группы является вложение в массовое жилье. Входные суммы здесь не самые большие, а спрос на доступные квадратные метры всегда был, есть и будет на достаточно высоком уровне, чего нельзя сказать о коммерческой недвижимости или элитных домах. Перейдем подробнее к возможным схемам заработка на инвестировании в недвижимость.


Новостройки


За минувшие годы государством и законодательством было сделано очень много в направлении защиты прав дольщиков. И если раньше вкладывать финансы в строящиеся дома было опасно, и многие теряли свои вложения или попадали под долгострой, то сейчас все застройщики работают в рамках Федерального закона №214, который полностью обеспечивает безопасность вложениям дольщиков.

Естественно, что такое развитие рынка новостроек способствует и тому, что основные силы инвесторов заключены именно здесь. Изменение стоимости новостройки происходит достаточно прозрачно и зависит, прежде всего, от степени готовности дома, и, таким образом, инфляция не успевает опережать рост стоимости квартиры. Если стройка будет идти по плану, то она займет около полутора — двух лет. За этот срок стоимость вашей квартиры вырастет примерно на 30%. В самых лучших случаях, когда вы вложитесь в строительство на проектном этапе, вы можете получить до 50% выгоды, хотя риски такой покупки очень велики.

Учитывая нынешние рыночные обстоятельства, пожалуй, только покупка в строящемся доме может принести существенный прирост ваших вложений. Причем войти в строительство нужно как можно раньше. Даже если рынок не будет показывать значительного роста цен в ближайшее время, такая квартира всегда подорожает за счет того, что она превращается из котлована дома в готовый продукт с отделкой. Кроме прочего, сейчас, очевидно, очень много выгодных предложений по покупке строящегося жилья. Многие застройщики предлагают довольно приятные цены, скидки и акции. Также на рынке много игроков, которые «пережили» кризис 2008 года, и они знают, что прежде всего нужно ориентироваться на покупательские возможности, даже где-то работая в ноль, только бы оставаться в игре.

Другая сторона дешевых предложений по долевому строительству — это долгострой. Не все застройщики могут вытянуть сложившиеся финансовые трудности. Кто-то адекватно готов снизить цены и запастись буфером для подорожавшего процесса стройки, не в ущерб срокам. Кто-то снижает цены, чтобы хоть как-то протянуть строительство дальше, но четких долгосрочных перспектив у этих девелоперов нет. Когда строительство затягивается более, чем на пять лет — это уже плохой признак и показатель того, что ваши дивиденды будут минимальны. Как не попасть на такую удочку? Прежде всего, как и в любом варианте долевого строительства, тщательно ознакомьтесь с историей застройщика, уточните, какие объекты он уже сдал, в какие сроки, при каких экономических обстоятельствах. Проверьте ваш договор с застройщиком на предмет подводных камней в случае сложных финансовых ситуаций со стороны девелопера. Оцените будущее расположение объекта, инфраструктуру и будущую востребованность со стороны покупателей этого региона. Если все пункты будут вас удовлетворять, то смело входите в игру и чем раньше, тем лучше.

Сдача в аренду — самый понятный для обывателя способ заработка на недвижимости. Но он и самый невыгодный. Причем, как в случае с жилой недвижимостью, так и с коммерческой. Квартира эконом- или комфорт-класса в новостройке окупится только через 18-22 года. Апартаменты, о которых мы поговорим подробнее чуть ниже, принесут доход через 11-13 лет. Но эти подсчеты не учитывают, что квадратные метры могут простаивать без арендаторов, а коммунальные платежи при этом будут расти вслед за всеобщим удорожанием.

 

Апартаменты

Для начала стоит дать определение такому типу недвижимости, как апартаменты, так как до сих пор оно было довольно-таки расплывчатым. Прежде всего, надо понимать, что это нежилая недвижимость, но в ней можно жить. Только вот, учитывая её нежилой статус, к ней применяются все законы налогообложения и тарификации коммерческой недвижимости.

Потенциально, вложение в апартаменты выглядит ещё более рентабельным, чем вложение в квартиру эконом-класса, но есть большие сомнения на этот счет со стороны многих экспертов, работающих в управляющих компаниях и агентствах недвижимости. Входная цена таких квадратных метров может быть значительно меньше, чем у жилых: от новостроек она может отличаться на 15 и даже 30 процентов. Апартаменты сдаются в аренду примерно по той же цене, что и квартиры, а для снимающего жилье зачастую совершенно неважно, значится ли его «квартира» по документам как коммерческая или жилая недвижимость.

Весь вопрос доходности апартаментов заключается в их дорогостоящем содержании со стороны собственника. Коммунальные платежи тарифицируются тем же образом, как если бы вы были владельцем завода, фабрики, торговой точки или офиса. Налоговая база также не маленькая. В уже обозримом будущем властями будет принято решение пересмотреть закон об апартаментах, но даже применение к ним статуса жилой недвижимости не улучшит ситуацию с расходами, так как этот же закон предусматривает повышение налоговой ставки на этот вид недвижимости по сравнению с квартирами. Что может дать толчок для теперешнего роста привлекательности апартаментов со стороны инвесторов, так это очередное антикризисное решение властей Москвы: разрешить тем девелоперам, которые только начали проектирование новых офисов и апартаментов, перевести свои проекты в жилой фонд через пересмотр градостроительного плана самого земельного участка. Таким образом, вы можете не просто купить апартаменты, а получить полноценное жилье, но это настолько неблагонадежная перспектива, что только самые везучие инвесторы могут на неё рассчитывать.
 

Коммерческая недвижимость
 

В этом сегменте также есть вариации на тему. Самая распространенная из них — это стрит-ритейл, т. е. вложение средств в небольшие торговые помещения на проходных улицах, в торговых центрах или в оживленных спальных районах на первых этажах домов. Другая сторона — это покупка целых небольших офисных блоков, в случае такого инвестирования, конечно, требуется значительный бюджет. Если говорить о доходности таких инвестиций, то стрит-ритейл, если местоположение вашего помещения крайне удачно, дает стабильный доход в 11-12 процентов годовых. Офисная рента пониже, это 8-9 процентов годовых. Но и вход на рынок офисной недвижимости дешевле, так как предложение в последние годы выросло, и можно приобрести достойный офисный блок в хорошем экономически развитом районе в два раза дешевле, чем торговое помещение с такой же удачной локацией. Отталкиваясь же от рыночных кризисных реалий, в столице наблюдается отток деловой активности, соответственно, офис может пустовать и не окупаться несколько ближайших лет.

Итак, подытоживая наш материал, кратко обозначим основные советы для тех, кто решил инвестировать средства в недвижимость:

 

• Удостоверьтесь, что сумма, с которой вы входите на рынок, достаточна для ваших целей и задач.

• Будьте внимательны к выбору застройщика. Только так вы сможете максимально исключить долгострой или, хуже того, недострой. Изучите досконально его прошлые проекты, всю учредительную документацию, текущее состояние компании, документацию самого проекта, трезво оцените поведение застройщика. Если компания начинает судорожно предлагать скидки и проводдить массовые распродажи, то можно быть уверенным, что она не имеет ни серьезных финансовых партнеров, ни собственных активов и запасов. Такое положение девелопера может привести к тому, что стройка затянется на неопределенный срок просто из-за отсутствия финансирования.

• Обратите внимание на привлекательность самого проекта. Иногда не стоит выбирать малую входную стоимость, не оценив конкурентов в округе и перспективы продаж на этом объекте. Убедитесь, что район, где находится объект, достаточно привлекателен географически и экономически, что транспортная и социальная инфраструктура развиты должным образом. Если вы покупаете квартиру для инвестиций, остановите свой выбор на однокомнатной квартире или студии, такие варианты всегда в ходу как для покупки, так и для аренды.