Отмена долевого строительства - панацея для российского рынка?

В середине лета 2015 года было вынесено на рассмотрение предложение об отмене схемы долевого строительства. Законопроект должен быть разработан и внедрен до 2020 года. Многие строительные компании скептично отнеслись к данной инициативе, и возможно, что вместо минимизации рисков для покупателя это приведет к продаже по менее прозрачным и безопасным схемам. И скажется это на рынке недвижимости не самым лучшим образом.

Губернатор Московской области Андрей Воробьев озвучил идею изменения системы долевого строительства и предложил перейти на банковскую гарантию. Как это на самом деле скажется на девелоперах и покупателях, спрогнозировать сложно. Но, учитывая, что кризис и так отрицательно повлиял на бизнес застройщиков, можно с уверенностью утверждать, что проблем в этой сфере не только не уменьшится, но и станет еще больше. 
 

Минусы и плюсы долевого строительства

Долевое строительство имеет много недостатков, которые планируют устранить путем внесения ряда изменений. Если говорить о минусах, то это невозможность предотвратить банкротство застройщика или страховой компании, которая несет ответственность за выполнение обязательств перед клиентами. В один прекрасный день дольщик может узнать, что девелопер обанкротился и не будет доводить дело до конца.

Ничего нельзя поделать и с нарушением сроков сдачи в эксплуатацию и передачи объекта дольщика, а также с низким качеством постройки. Да, нередко наблюдаются случаи внесения изменений в проектную документацию, нарушение прав дольщиков и так далее. 

Кстати, в свое время 214-ФЗ был принят в качестве временной меры, пока не будут разработаны более действенные варианты. Но вместо планируемых 5 лет компании работают по этой схеме уже более 10 лет. 
 

Как это скажется на застройщиках?

Понятно, что люди, предложившие и поддерживавшие эту идею, стремятся сократить риски и хотят сделать все возможное, чтобы в дальнейшем было как можно меньше обманутых дольщиков. Если все финансовые операции будут изначально проводиться через специальные счета и под банковской гарантией, удастся избежать внезапной остановки строительства подрядчиком, «исчезновения» денег и владельцев строительных компаний, банкротства, нецелевого использования средств. Казалось бы, все действительно делается для людей, однако нынешняя обстановка в стране не лучшее время для подобных экспериментов. 

Учитывая, что доходы граждан в последнее время падают, покупатели ищут варианты попроще, подешевле. Если же рынок недвижимости перейдет на новые схемы реализации жилья в строящихся домах, скидки и акции будут отменяться. Как на самом деле происходит финансирование строительства? Не более десяти процентов собственных денег компании вкладывают в проект, заем в банке составляет около 20 процентов. Остальная сумма – это деньги дольщиков.

Если предложение будет принято, в дальнейшем компании могут рассчитывать не более чем на десять процентов из средств дольщика. Где взять остальную сумму, если девелопер может вложить только десять процентов. Вряд ли банк будет финансировать оставшиеся 80% (минимум 2 триллиона рублей понадобится для поддержания нынешнего темпа построения жилых домов). Если же банки на это и пойдут, то требования будут ужесточены во сто крат. 

Как вариант, строительные компании должны успеть накопить к указанной дате деньги на финансирование строительства из собственного кармана. Итог будет печальный – количество девелоперов сократится, монополия и малое количество предложений приведет к тому, что стоимость жилья вырастет. Другими словами, при дефиците товара и огромном спросе на него цена продукта всегда растет. Здесь происходит то же самое. По пессимистичным прогнозам, останется не более тридцати процентов застройщиков (максимум – 10-15 компаний).

Кстати, еще один минус, о котором стоит задуматься – продление сроков сделки между клиентом и застройщиком. Если раньше на оформление договора уходило до двух недель, сейчас придется ждать минимум месяц. Если же это произойдет раньше и распространится на нынешние строящиеся объекты, большинство девелоперов просто обанкротится. 
 

Что придет на смену долевого строительства?

Чтобы не прогореть, девелоперы начнут предлагать покупателям иные схемы сотрудничества, так как нужно искать пути привлечения денежных средств для реализации своих проектов. А учитывая, что в таком случае недвижимость будет предлагаться дешевле, чем при сотрудничестве с банком, желающих совершить сделки в обход закона будет много. 

Ранее это были предварительные договоры участия в долевом строительстве, договоры купли-продажи с обеспечительным платежом, векселя, соинвестирование и тому подобное. В измененном виде, но они будут применяться повсеместно.
 

Как это повлияет на покупателей?

Итак, согласно новому предложению, которое может вступить в силу в 2020 году, ответственность за риски ложится на плечи банков. Учитывая, что в последнее время то и дело отзываются банковские лицензии, надеяться на то, что эта система будет работать, как слаженный механизм, даже не стоит. Кто в таком случае будет выступать гарантом? К тому же, не все банки захотят так рисковать. Некоторые из них уже сейчас заявили, что не собираются сотрудничать на таких условиях со строительными компаниями. 

Да, в других странах есть такая практика, но следует понимать, что пока в России все наладится, многие девелоперы обанкротятся, недвижимость подорожает, а жилья будет катастрофически не хватать. И не стоит забывать, что в той же Европе ставка по банковскому финансированию составляет не более пяти процентов, у нас же – не менее 15. Доход компании будет съедать инфляция. 

Под ударом окажется не только Москва, но и регионы. Начнут замораживать стройки, мало кто рискнет начинать строительство без привлечения денег дольщиков.